DEVAM EDEN İNŞAATLARDA TAPU SENEDİ İLE YAPILAN ARSA PAYLI DAİRE VEYA İŞYERİ SATIŞLARINDA FATURA NE ZAMAN DÜZENLENİR, VERGİ NE ZAMAN DOĞAR?

DEVAM EDEN İNŞAATLARDA TAPU SENEDİ İLE YAPILAN ARSA PAYLI DAİRE VEYA İŞYERİ SATIŞLARINDA FATURA NE ZAMAN DÜZENLENİR, VERGİ NE ZAMAN DOĞAR?

              Konut ve İşyeri İnşaatı sektöründe bir türlü uygulama birliği sağlanamayan ve Mali idare ile Danıştay arasında sürekli görüş farklılığı olan daire, işyeri satışlarında faturanın düzenlenme zamanı ve vergileme hususlarında görüşümü paylaşmaya çalışacağım.

 Uygulamada tartışma konusu olan ve bu konuda gerek mali idarenin ve gerekse Danıştay’ın farklı görüşlerinin yer aldığı bir konuda müteahhitlerin inşa etmekte oldukları daire ve işyerlerini daha inşaatın başlangıcında proje halindeyken temel aşamasında veya inşaat devam ederken satış vaadi sözleşmesi ile gerekse arsa payı kat irtifakı kurulmak suretiyle daire, kat veya işyeri satmaları halinde satışa ilişkin faturanın ne zaman düzenleneceği, KDV ve verginin ne zaman doğacağı hususudur.

 İnşa halinde bulunan bir binadaki bağımsız bölümlerin ancak inşaat bittikten ve yapı kullanma izni alındıktan sonra teslimi söz konusudur. Kat irtifaklı tapunun kat mülkiyetine dönüşmediği sürece inşaat bitmiş sayılmaz.  Konutlar fiilen tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmesi halinde mülkiyetin devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden satışa ilişkin faturanın da tapuya tescil tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi gerekir.  Daire ve işyerlerinin kat mülkiyetine dönüşmesi de ancak iskan izniyle mümkün olmaktadır.

 İnşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden kat irtifakı kurularak yapılan satışlarda bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller de avans niteliğini taşımaktadır. Bu nedenle fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması söz konusu olmayacaktır. Danıştay’ın bu konuda kararları mevcuttur.  Danıştay 3. Dairenin, 28.04.2011 tarih ve E.2010/681, K.2011/1422 Saylı kararında “Yapı kullanma izin tarihinden önce satışı yapılan bağımsız bölüm teslimleri inşaatın tamamlanmasının ardından gerçekleşir. İnşaatın fiziken tamamlandığı en erken tarih yapı kullanma izninin verildiği tarih olduğundan, izinden önce yapılan satışların teslim tarihinin yapı kullanma izninin verildiği tarih olarak; izin sonrası yapılan satışların teslim tarihinin ise tapudaki satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerekir” denilmektedir.

 apı kullanım izni (İskan) alınmayan konut ve işyerlerine bireysel olarak elektrik, su sözleşmeleri de yapılamamaktadır.  Elektrik ve Su aboneliklerinin de yapılamayan bu gayrimenkuller için nasıl olurda inşaatı bitmiş kabul edebiliriz, bir teslimden söz edebiliriz?

Bu durumda fatura düzenlenmez ve KDV de uygulanmaz. KDV’nin uygulanabilmesi için, bağımsız bölümlerin alıcıya tam anlamıyla teslimi gerekir. Yani;  elektrik, su aboneliklerinin kendi adına yapabilmesi gerekir.   

 Sonuç olarak;     

 İnşaat devam ederken müteahhitlerin gerek özel sözleşme veya satış vaadi ile gerekse kat irtifaklı tapu devri ile satışları nedeniyle aldıkları paralar için fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması söz konusu olmayacaktır. Aldıkları bu paralar avans niteliğindedir. Bu durumda inşaat devam ederken yapılan bu satış bedellerinin tamamı inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığı, kat mülkiyeti tapusunun tapuda tescil edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde fatura tanzim edilmeli ve bu yılın hasılatı olarak kayıtlara alınmadır.